Vorstellung der Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2019“ mit Fokus Baden-Württemberg

• Studie gibt Immobilienkäufern finanzielle Orientierungshilfe
• Im Geschäftsgebiet Baden-Württemberg ist erschwingliches Eigentum im Durchschnitt 81 m² groß.
• Im Durchschnitt wird im Geschäftsgebiet Baden-Württemberg 9,19 Euro pro m² Miete im Monat gezahlt
• Der Immobilienkauf lohnt sich auch in Baden-Württemberg im Vergleich zum Mieten
• Der Geschäftsbereich Baden-Württemberg schneidet sowohl im Regionalranking als auch in der Zukunftsfähigkeit sehr gut ab.
• Politik muss endlich entschlossen handeln, um den Preis-, Wohnraum- und Verkehrskollaps in den Metropolregionen zu verhindern

„Die Studie bietet flächendeckende Informationen zum Preisverlauf der vergangenen Jahre und zu möglichen künftigen Entwicklungen in Deutschland, die eine spannende Gesamtsicht über die Lage am Immobilienmarkt in unserem Land ermöglicht. Sie beinhaltet darüber hinaus aber vor allem detaillierte Daten für alle 401 Regionen und dient damit in finanzieller Hinsicht als hervorragende Vergleichsmöglichkeit und Orientierungshilfe für Immobilienkäufer sowie eine wertvolle Informationsquelle für die Bau- und Wohnwirtschaft in Baden-Württemberg“, so der Vorstandsvorsitzende der Sparda-Bank Baden-Württemberg, Martin Hettich.

Die Kernergebnisse der Studie für das Geschäftsgebiet der Sparda-Bank Baden-Württemberg fasst Martin Hettich wie folgt zusammen:

• Im Geschäftsgebiet Baden-Württemberg wird durchschnittlich das 7-fache Haushaltsjahreseinkommen für den Immobilienkauf aufgewandt (Durchschnitt Bund: 5,6)
• Ein Käufer bekommt im Durchschnitt 81 m² für eine Investitionssumme von 264.000 Euro (deutscher Durchschnitt bei gleichem Peis: 111m²)
• Die Kaufpreise liegen mit 3.276 €/m² über dem Durchschnitt in Deutschland (2.379 €/m²)
• Die Mietpreise liegen mit durchschnittlich 9,19 €/ m² über dem Durchschnitt in Deutschland (7,50 €/m²)
• Im Geschäftsgebiet Baden-Württemberg ist der Kauf einer Immobilie auf lange Sicht günstiger als ein Mietverhältnis (durchschnittliche Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums gegenüber Mieten liegt bei 28 % (Geschäftsgebiet BW) und 33 % (Deutschland)
• Im Geschäftsbereich Baden-Württemberg werden überdurchschnittlich viele Baugenehmigungen erteilt
• Im Niveauvergleich des Regionalrankings und der Zukunftsfähigkeit steht der Geschäftsbereich Baden-Württemberg außerordentlich gut da
• Es gibt keine Region im Geschäftsgebiet Baden-Württemberg aus der im Saldo abgewandert wird (auf 1000 Einwohner ziehen 6,7 Personen mehr in den Geschäftsbereich zu als fort)
• Im Geschäftsgebiet Baden-Württemberg wohnen ca. sechs Millionen Einwohner (11 Millionen sind es in ganz Baden-Württemberg). Der Altersquotient (Verhältnis zw. der Bevölkerung im Alter von 20-60 und über 60 Jahren) liegt mit 2,2 über dem in Deutschland (1,9).
• Mit einem durchschnittlichen BIP pro Kopf von 50.304 € liegt das Geschäftsgebiet Baden-Württemberg deutlich über dem Bundesdurchschnitt (38.180 €)

Trotz starkem Wunsch nach Wohneigentum – Deutschland ist europaweit Schlusslicht
Die repräsentative Befragung im Zuge der Studie verdeutlicht, dass jenseits wirtschaftlicher Überlegungen der Immobilienkauf eine emotionale Entscheidung ist: Der Wunsch, in den eigenen vier Wänden und in einem lebenswerten Umfeld zu wohnen, ist bei zwei Dritteln der Befragten sehr stark ausgeprägt und folglich Grundlage der Kaufentscheidung. Das zeigt sich auch daran, dass ein Drittel aller Mieter bis 50 Jahre konkret über einen Kauf in den nächsten zwei bis drei Jahren nachdenkt. Mit einer Eigentumsquote von nur 47 Prozent ist Deutschland dennoch im europaweiten Vergleich abgeschlagenes Schlusslicht. „Betrachtet man dies im Zusammenhang mit den Preisentwicklungen vor allem in den Metropolen sowie der immensen Bedeutung, die Standortfaktoren wie gute Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Gesundheitsversorgung und eine vernünftige Verkehrsinfrastruktur für die Menschen haben, wird schnell klar: Die Hausaufgaben für die Politik in diesen Bereichen sind enorm. Deutschland muss als eines der wohlhabendsten und wirtschaftlich stärksten Länder Europas seine Eigentumsquote dringend erhöhen“, so Martin Hettich, der Vorstandsvorsitzende der größten Sparda-Bank.

Ungebrochener Trend zur Urbanisierung weitet sich auf Umland aus
Laut Studie beträgt der jährliche Preisanstieg für Wohnimmobilien seit 2005 bundesweit 3,4 Prozent im Mittel. In den sieben größten deutschen Städten haben sich im selben Zeitraum die Preise sogar um insgesamt fast 100 Prozent im Schnitt nach oben entwickelt. Spitzenreiter ist hier Berlin (128,7 Prozent Preissteigerung seit 2005), gefolgt von München (115,9 Prozent). Dies hat zur Folge, dass Käufer für den bundesdeutschen durchschnittlichen Kaufpreis einer Immobilie in Höhe von 264.000 Euro (entspricht 7,0 Jahresnettoeinkommen im Geschäftsgebiet Baden-Württemberg) zum Beispiel im Landkreis Heilbronn nur 99m² Wohnfläche erhalten. In Trendregionen wie Stuttgart gibt es dafür nur 62 m² oder in Freiburg sogar nur 59 m². Zum Vergleich: Im Bundesschnitt erhalten Käufer für das gleiche Geld 111m² und im Kyffhäuserkreis gar 309m². Dieser – ungebrochene – Trend zur Urbanisierung zeigt sich auch daran, dass in 71 Prozent der deutschen Regionen ein Quadratmeter weniger kostet als im Bundesdurchschnitt. „Darüber hinaus ist ein immenser Ausstrahlungseffekt auf das Umland zu erkennen, der das Gefälle zwischen Ballungsraum und ländlichen Regionen deutlich erweitert hat. Sieben der zehn teuersten Regionen Deutschlands liegen im Großraum München. Der Wirkungskreis der bayerischen Landeshauptstadt beträgt bereits über 100 km.
Dieser Trend wird sich mit Blick auf die Entwicklung der regionalen Leistungsfähigkeit und der Zukunftsfähigkeit der Regionen weiter fortsetzen - wobei die Zukunftsampel hier nicht nur ein Stadt-Land-, sondern auch ein klares Nord-Süd-Gefälle prognostiziert“, erklärt der Vorstandsvorsitzende Martin Hettich.

Bereitschaft, Einschränkungen in Kauf zu nehmen, steigt
Die hohen Preissteigerungen in den Ballungsräumen und dem Großteil der Mittelstädte bleiben nicht ohne Folgen für die Bereitschaft der potentiellen Käufer, für den Traum vom Eigenheim in anderen Lebensbereichen kürzer zu treten: 40 Prozent der Befragten, die den Erwerb einer Immobilie planen, sind bereit, sich sehr stark oder stark einzuschränken. Auch die Bereitschaft, bis zu 30 km zwischen Wohnort und Arbeitsplatz zu pendeln, ist weiter von 67 Prozent in 2017 auf 78 Prozent in 2019 gestiegen. „Für die Befragten gibt es neben dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden auch eine langfristige wirtschaftliche Komponente beim Erwerb einer eigenen Immobilie: Drei Viertel von Ihnen sehen den Kauf als wichtigen Beitrag für ihre Altersvorsorge und über 60 Prozent sind sich sicher, dass Kaufen am Ende günstiger ist als Mieten. Auch wenn der Kostenvorteil in den vergangenen Jahren etwas geringer geworden ist, deckt sich diese Einschätzung nach wie vor mit den Ergebnissen der Studie: Im Geschäftsgebiet Baden-Württemberg liegt der finanzielle Vorteil noch immer bei rund 28 Prozent im Durchschnitt“, so Martin Hettich weiter.

Niedrigzinsen als „Brandbeschleuniger“ für Preisexplosion im Ballungsraum
Die historischen Niedrigzinsen haben auch im Bereich der Baufinanzierung dazu geführt, dass seitens Käufer für den Zinsdienst deutlich weniger aufzuwenden ist: So liegt die „Zinsersparnis“ gegenüber 2008 bezogen auf die durchschnittliche Investitionssumme von 264.000 Euro auf eine Laufzeit von 20 Jahren mit einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent bei 72.500 Euro. Dieser Effekt wirkt sich natürlich auch auf die Motivation der Käufer aus: 56 Prozent geben an, dass das Niedrigzinsniveau ein wichtiger Grund für die eigenen Erwerbspläne ist. Betrachtet man jedoch die Preisentwicklung in den Metropolen – aber eben auch in den Mittelstädten (100.000 bis 600.000 Einwohner), die den Großstädten in Sachen Preissteigerung kaum nachstehen – zeigt sich, dass diese Zinsersparnis über die gestiegenen Kaufpreise konsumiert wird. „Sicher hat die verfehlte Zinspolitik der EZB als eine Art „Brandbeschleuniger“ die Preisexplosion in den Ballungsräumen befeuert. Trotzdem sehen wir keine Überhitzung des Marktes. Denn neben dem Kostenvorteil eigener Immobilien ist auch die Wertstabilität gegeben – das heißt, selbst in diesen hochpreisigen Zeiten lohnt es sich, Wohneigentum zu bilden. Und das nicht nur aus finanzieller Sicht: 63 Prozent der Befragten Immobilieneigentümer gaben an, sehr zufrieden mit ihrer Wohnsituation zu sein – mehr als doppelt so viele, wie unter den Mietern. Der Kauf einer Immobilie macht offensichtlich in den allermeisten Fällen glücklich“, so der Vorstandsvorsitzende der Sparda-Bank Baden-Württemberg, Martin Hettich.

„Wohnraumoffensive“ der Bundesregierung ist voller Widersprüche
Die Sparda-Studie belegt, dass die derzeit intensiv geführte politische Debatte über bezahlbaren Wohnraum gerade in Ballungsgebieten dringend notwendig ist und Maßnahmen diesbezüglich möglichst schnell zum Erfolg geführt werden müssen. Die Wohnraumoffensive der Koalition aus Union und SPD sowie der Wohngipfel zwischen Bund und Ländern enthalte aus Sicht der Sparda-Bank Baden-Württemberg hierfür einige vernünftige Ansätze, die jedoch – wie beispielsweise im Falle des Baukindergelds oder der Verschlankung des Baurechts – nicht an der Bürokratie scheitern dürften. Vor allem aber dürften etwa bei der fälligen Reform der Grundsteuer am Ende keine Mehrbelastungen stehen, die die Preise gerade im Ballungsraum weiter anheizen. „Ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer, etwa beim Kauf eines selbstbewohnten Eigenheims, wäre vor allem für Familien eine echte Entlastung und würde der individuellen Altersvorsorge dienen. Offensichtlich wirkungslose Maßnahmen wie die Mietpreisbremse, die lediglich Kosten und Umgehungshandlungen verursacht, müssen hingegen auf den Prüfstand“, erläutert Martin Hettich.
Und auch im Bereich Verkehrsinfrastruktur, laut Studie einem ganz wichtigen Aspekt bei der Entscheidung für einen Wohnort, werde seitens der politischen Entscheidungsträger klar zu wenig getan. „Sowohl der Ausbau eines hochwertigen ÖPNV als auch der dringend notwendigen Kapazitätserweiterungen im Individualverkehr werden nach wie vor stiefmütterlich behandelt. Es droht in den Ballungsgebieten ein völliger Stillstand in Sachen Mobilität, wenn die Politik hier nicht umgehend gegensteuert“, so Martin Hettich. „Um den Preis-, Wohnraum- und Verkehrskollaps in den Metropolregionen zu verhindern, braucht es nun in sämtlichen Bereichen ein entschlossenes Handeln.

Online-Tool
Das Online-Tool zur Studie ist unter www.sparda-wohnen2019.de verfügbar. Hier können Sie detaillierte Informationen zu Ihrer gewünschten Region interaktiv abrufen und vergleichen. Selbstverständlich steht Ihnen die Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2019“ dort auch zum Download bereit.

Über die Studie
"Wohnen in Deutschland 2019" ist eine Studie des Verbandes der Sparda-Banken e.V., die vom Beratungsunternehmen Institut der deutschen Wirtschaft Köln Consult (IW Consult) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) durchgeführt wurde. Sie ist die dritte Sparda-Studie "Wohnen in Deutschland" nach 2014 und 2017. Anhand ausgewählter Wohnungsmarktindikatoren sowie Ergebnissen der Zukunftsampel – einer Entwicklungsprognose auf Basis von Wirtschaftsstärke, Zukunftsfähigkeit, Demografie und Attraktivität - wird die derzeitige Immobilienmarktlage aller 401 Kreise und kreisfreien Städte (= Regionen) in Deutschland sowie ihre Zukunftsfähigkeit analysiert. Ergänzt wird die Analyse durch Ergebnisse einer repräsentativen Umfrage zu den Themen aktuelle Wohnsituation und Eigentumserwerb. Insgesamt 1.249 Personen wurden hierzu vom 5. Januar bis 17. Januar 2019 hierzu in Face-to-Face-Interviews befragt.

Über die Sparda-Bank Baden-Württemberg eG
Die Sparda-Bank Baden-Württemberg eG ist mit rund 13,7 Milliarden Euro Bilanzsumme und über 530.000 Mitgliedern die größte Genossenschaftsbank in Baden-Württemberg und bundesweit die zweitgrößte. Sie ist 1999 aus der Fusion der Sparda-Banken in Karlsruhe (1896 gegr.) und Stuttgart (1899 gegr.) hervorgegangen. Die Sparda-Banken wurden als Selbsthilfeeinrichtung für Beamte der Eisenbahn, Post und Dampfschifffahrt gegründet. Der Spar- und Darlehensverein sollte seinen Mitgliedern bescheidenen Wohlstand mittels günstigen Konditionen ermöglichen. Dieses genossenschaftliche Prinzip gehört zu den Grundprinzipien der Sparda-Bank und wird konsequent umgesetzt. Die standardisierten Finanzprodukte sowie das umfassende soziale wie kulturelle Engagement machen die Sparda-Bank Baden-Württemberg in diesem Umfeld für ihre über 708.000 Kunden und über 530.000 Mitglieder attraktiv. Die Förderung des wirtschaftlichen Erfolges der Mitglieder bleibt das oberste Ziel. Aktuell unterhält die Sparda-Bank 38 Filialen und 52 SB-Banken in Baden-Württemberg. Im Jahr 2018 erreichte die Genossenschaftsbank laut Kundenmonitor Deutschland zum 26. Mal in Folge Platz 1 bei der höchsten Kundenzufriedenheit.